Красс Практик, Москва

ДЛЯ ЧЕГО НЕОБХОДИМА ПРОВЕРКА

НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ МОШЕННИКОВ

Мошеннические группы применяют сложные и изощренные схемы обмана с целью завладения деньгами покупателей недвижимости. Для выявления признаков мошенничества необходим тщательный юридический анализ документов и правовой истории приобретаемого объекта.

ИСКЛЮЧИТЬ СУДЕБНЫЕ СПОРЫ

Большое распространение имеют «некриминальные» схемы обмана покупателей. Недобросовестный продавец может умышленно скрыть (или «тактично умолчать») обстоятельства, которые являются основаниями для оспаривания сделки купли-продажи в суде. В этом случае велик риск изъятия недвижимости у покупателя, а возврат уплаченных им денег станет большой проблемой.

ВЫЯВИТЬ ДРУГИ РИСКИ

После приобретения недвижимости покупатель может столкнуться с проблемами, которые омрачат радость покупки и существенно затруднят пользование недвижимостью. Это могут быть как юридически значимые обстоятельства (например, права и притязания третьих лиц в отношении объекта недвижимости), так иные факторы: строительно-технические, инфраструктурные, криминогенные и др.

УЗНАЙТЕ, КАК СНИЗИТЬ СВОИ РИСКИ

КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ
ВТОРИЧНАЯ КВАРТИРА
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ЧТО НЕОБХОДИМО ПРОВЕРИТЬ:

кто ведет переговоры - продажей квартир в строящемся доме может заниматься как сам застройщик, так и другие лица: инвестор, генподрядчик (в некоторых случаях). Убедитесь, что Вы общаетесь именно с теми лицами, которые уполномочены на заключение сделок в отношении квартир в строящемся доме.
информация о застройщике - что это за компания, какие еще объекты она строила ранее и строит сейчас. Изучите репутацию застройщика, были ли в его истории нарушения сроков сдачи домов в эксплуатацию и задержки передачи квартир покупателям. Особое внимание при проверке необходимо уделить признакам возможного банкротства застройщика.
информация жилом комплексе (многоквартирном доме), в котором Вы планируете купить квартиру - проверьте, получено ли застройщиком разрешение на строительство, не закончился ли срок его действия. Изучите проектную декларацию, опубликованную на сайте застройщика.
какой договор Вам предлагают заключить - единственный безопасный тип сделки с квартирами в строящемся доме - договор участия в долевом строительстве (в обиходе известный как "ДДУ"). Все прочие варианты (жилищные кооперативы, предварительные договоры купли-продажи и т.п.) увеличивают риски покупателя.
внешние условия - отсутствие инфраструктуры, изменение планов развития территории, на которой строится жилой комплекс, неблагоприятная экология - негативные факторы могут быть обнаружены уже после получения квартиры и станут неприятной неожиданностью для новоселов.

подробности - на нашем НОВОМ САЙТЕ.

ЧТО НЕОБХОДИМО ПРОВЕРИТЬ:

основные характеристики квартиры, зарегистрированные права и ограничения - для этого необходимо запросить выписку из ЕГРН, сопоставить полученные сведения с документами, которые представил продавец.
правовая история квартиры - какие сделки с ней заключались, как и когда это происходило. Тщательно изучить историю необходимо, чтобы выявить все риски, которые могут быть связаны с предыдущими сделками и собственниками. Нарушения, допущенные в предыдущих сделках, могут привести к изъятию квартиры у покупателя.
риски, связанные с личностью продавца - необходимо удостовериться в подлинности личности продавца и всех предыдущих собственников, проверить их дееспособность, соответствие совершенных сделок их действительной воле, наличие признаков банкротства продавцов.
наличие третьих лиц, обладающих правами на квартиру - такие сведения могут отсутствовать в ЕГРН, поэтому необходимо проанализировать выписку из домовой книги, проверить наличие судебных процессов, связанных с квартирой.
соответствие фактического состояния квартиры сведениям технического и кадастрового учета. Незаконная перепланировка или переустройство квартиры могут повлечь дополнительные существенные расходы у покупателя. Также надо помнить, что до сих пор встречаются мошеннические схемы, основанные на подмене объекта - на просмотрах покупателю показывается одна квартира, а фактически продается - совершенно другая.
внешние условия - планы развития и реконструкции территории, неблагоприятная экология, криминогенная характеристика района, дома и подъезда - все эти негативные факторы могут быть обнаружены уже после покупки квартиры и станут неприятной неожиданностью для покупателя.

подробности - на нашем НОВОМ САЙТЕ.

ЧТО НЕОБХОДИМО ПРОВЕРИТЬ:

зарегистрированные права и юридическая история земельного участка – ее необходимо внимательно изучить вплоть до предоставления участка из государственных земель первому частному владельцу, т.к. когда-то допущенные нарушения могут стать причиной изъятия участка у собственника, который приобрел участок после целой цепочки сделок.
соответствие документов и фактических границ и площади участка – во избежание споров с соседями и государственными (или муниципальными) органами необходимо с привлечением кадастрового инженера проверить, что документы и фактическое положение не противоречат друг другу. ;
наличие ограничений на использование участка - – даже если участок имеет необходимые категорию и разрешенные виды использования, покупатель может внезапно столкнуться с другой проблемой: зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Существует 28 разновидностей ЗОУИТ, от зон охраны объектов культурного наследования, до рыбоохранных зон. Участок может располагаться в одной из таких зон, и это обстоятельство может повлечь полный или частичный запрет на строительство на таком участке.
зарегистрированные права продавца на строения, историю возникновения и перехода прав - отсутствие зарегистрированных прав на дом может служить косвенным признаком нарушений, допущенных при строительстве, или того, что постройки являются самовольными.
соблюдение при строительстве обязательных нормативов - минимальные расстояния от построек до границ участка и других объектов и др. Если продавцом (или предыдущими собственниками) допущены нарушения, то покупатель рискует получить требования от соседей передвинуть подвинуть постройку или снести ее.
техническое состояние дома – если дом старый, или из-за нарушений технологий строительства дом может иметь срытые дефекты. Например, трещины в фундаменте, или наличие грибка по причине неправильного устройства пароизоляции. Такие недостатки могут послужить серьезным аргументом для снижения цены, а в особо тяжелых случаях – и причиной для отказа от покупки.

подробности - на нашем НОВОМ САЙТЕ.